Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Opolu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 kwietnia 2025 r.

Sąd Rejonowy w Opolu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: asesor sądowy J. W. Protokolant: sekretarz sądowy Dominika Dziuba

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2025 r. w O.

sprawy z powództwa Krajowego Ośrodka (...)

przeciwko B. M.

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od strony powodowej Krajowego Ośrodka (...) na rzecz pozwanego B. M. kwotę 3.617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty.

Sygnatura akt I C 774/24

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 1 kwietnia 2025 roku

Pozwem z dnia 3 września 2024 roku powód Krajowy Ośrodek (...) z siedzibą w W. Oddział Terenowy w O. wniósł o zasądzenie od pozwanego B. M. kwoty 18.682,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że pozwany na mocy umowy z dnia 23 lipca 2014 roku zobowiązał się do osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości w okresie 10 lat od zawarcia umowy sprzedaży (§ 16 ust. 1 pkt 1 umowy). W razie niedotrzymania zobowiązań o których mowa w § 16 ust. 1 umowy , w okresie 10 lat od zawarcia umowy B. M. zobowiązał się do zapłaty na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży określonej w § 3 umowy sprzedaży (§ 16 ust. 3 umowy). W wyniku przeprowadzonej kontroli powód uznał, że B. M. nie dotrzymał warunków umowy w związku z czym domagał się zasądzenia na jego rzecz kary umownej.

W odpowiedzi na pozew pozwany domaga się oddalenia powództwa oraz zasądzenia na swoją rzecz kosztów postępowania. W ocenie pozwanego nie naruszył on zapisów umowy, w związku z tym nie ziściły się warunki do zasądzenia kary umownej. Nadto pozwany podniósł zarzut miarkowania kary umownej oraz nadużycie prawa podmiotowego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. w dniu 23 lipca 2014 roku zawarła z B. M. umowę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej położonej w R., stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,7400 ha za kwotę 45.000 zł (§ 3 umowy).

B. M. zobowiązał się do osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości w okresie 10 lat od zawarcia umowy sprzedaży (§ 16 ust. 1 pkt 1 umowy). W razie niedotrzymania zobowiązań o których mowa w § 16 ust. 1 umowy , w okresie 10 lat od zawarcia umowy B. M. zobowiązał się do zapłaty na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży określonej w § 3 umowy sprzedaży (§ 16 ust. 3 umowy).

Zawarcie umowy było poprzedzone przeprowadzonym ograniczonym przetargiem ustnym (licytacja) dla rolników indywidulanych mających powiększyć gospodarstwo rolne, na zbycie nieruchomości wchodzącej w skład (...) Skarbu Państwa położonej w gminie N., obręb R., przeprowadzonego w dniu 12 czerwca 2014 roku w siedzibie Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O.. Przewodniczący Komisji Przetargowej poinformował, że kupujący w notarialnej umowie sprzedaży będzie zobowiązany do: osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanym gruncie w okresie 10 lat od dnia zawarcia umowy. W razie niedotrzymania w/w zobowiązania w okresie 10 lat od dnia zawarcia umowy kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Agencji kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży nieruchomości.

B. M. oświadczył, że zapoznał się z przedmiotem przetargu.

Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. w dniu 23 lipca 2014 roku zawarła z B. M. porozumienie nr OP. (...).(...). W porozumieniu określono warunki sprzedaży nieruchomości niezabudowanej położonej w R., stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,7400 ha za kwotę 45.000 zł.

Dowód:

- umowa sprzedaży, k. 46-52

- wypis z KW, k. 72-76

- protokół przetargu, k. 160

- oświadczenie, k. 161

- porozumienie, k. 162- 164

- ogłoszenie przetargu, k. 165-166

B. M. rozpoczął prowadzenie działalności rolniczej w zakresie uprawy zbóż i hodowli drobiu 30 stycznia 2004 roku. Działalność tę od czasu jej założenia prowadzi nieprzerwanie. B. M. zawierał z Agencją Nieruchomości Rolnych wiele umów sprzedaży nieruchomości rolnych.

B. M. przy produkcji rolnej zatrudnia pracowników.

Dowód:

- wydruk z rejestru REGON, k. 100

- umowa sprzedaży, k. 129-142

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka A. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka M. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka J. B., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

B. M. zawarł związek małżeński z A. M. w 2020 roku. Dochody z pracy w oddzielnych gospodarstwach rolnych są przez B. M. i A. M. przeznaczane na wspólne potrzeby rodziny.

Dowód:

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka A. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

A. M. prowadzi oddzielne gospodarstwo rolne.

Dowód:

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka A. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

W sierpniu 2021 roku na działkach numer (...) B. M. zasiał rzepak.

Dowód:

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

Pod koniec 2021 roku rozpoczęły się problemy zdrowotne B. M.. U mężczyzny pojawiły się guzy na mięśniach, stawach i płucach, puchły mu piety, stopy, kostki i kolana. 16 listopada 2021 roku B. M. zwrócił się do lekarza, czym rozpoczął proces diagnostyki, a później leczenia.

W marcu 2022 roku zdiagnozowano u B. M. sarkoidoze płucną z sarkoidozą węzłów chłonnych (faza II), rozproszone zmiany drobnoguzkowe obu płuc, limfadenopatię wnęk płuc i śródpiersia, rumień guzowaty w wywiadzie.

Przez cały 2022, 2023 i 2024 rok B. M. kontynuował leczenie, udawał się na wizyty kontrolne.

Dowód:

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka A. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- dokumentacja medyczna, k. 112-125

Mając na uwadze stan zdrowia, B. M. poprosił swoją żonę A. M., by ta wystąpiła o dopłaty obszarowe w odniesieniu do użytku rolnego na działki nr (...) w obrębie R..

Dowód:

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka A. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

A. M. uzyskała dopłaty obszarowe w odniesieniu do użytku rolnego na działki nr (...) w obrębie R.. Uzyskane z tego tytułu środki pieniężne A. M. przeznaczyła na wspólne z B. M. cele rodzinne.

Dowód:

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka A. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

Latem 2022 roku stan zdrowia B. M. poprawił się na tyle, że był on w stanie prowadzić uprawę rolną samodzielnie. B. M. wraz ze swoimi pracownikami wykonał zabiegi agrotechniczne na działkach (...) w obrębie R., zebrał plony, a następnie je sprzedał.

B. M. dokonywał wszelkich wiążących decyzji w odniesieniu do działek (...) w obrębie R.

Dowód:

- potwierdzenia zapłaty podatku, k. 106

- zaświadczenie dotyczące polisy ubezpieczenia, k. 128

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka A. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka M. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka J. B., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

B. M. w 2022 roku w ramach prowadzonej działalności rolniczej korzystał ze sprzętu rolniczego, takiego jak:

- w zakresie obiektów budowlanych, do prowadzenia uprawy rolnej: spichlerza, stodoły, magazynu zbożowego,

- w zakresie środków transportu: kilku ciągników rolniczych, kilku przyczep rolniczych, kilku samochodów ciężarowych,

- w zakresie maszyn i urządzeń z pługu rolniczego, agregatu ścierniskowego, brony talerzowej, rozsiewacza nawozów, ładowacza teleskopowego, rozdrabniacza tylnobocznego, agregatu uprawowego, zaprawiarki do zboża, zagęszczarki.

Dowód:

- wydruk z rejestru REGON, k.

- zestawienie środków trwałych z 2022 roku, k. 101-102

- decyzja z dnia 18 maja 2022 roku, k. 103-105

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

W sezonie rolniczym 2022 roku B. M. zakupił środki do uprawy rzepaku. B. M. wraz ze swoimi pracownikami, przy użyciu własnego sprzętu prowadził uprawę rzepaku na działkach nr (...).

Dowód:

- faktury, k. 107-111, 126-127

- przesłuchanie pozwanego B. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka A. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka M. M., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

- zeznania świadka J. B., e-protokół rozprawy z dnia 20 marca 2025 roku,

W dniach 12 października 2023 roku do 16 listopada 2023 roku (...) przeprowadził kontrolę wywiązywania się przez B. M. z zobowiązań umownych. W toku kontroli stwierdzono w systemie (...), że żona B. A. M. w 2022 roku ubiegała się o dopłaty obszarowe w odniesieniu do użytku rolnego na działki nr (...) w obrębie R..

Dowód:

- protokół nr (...) kontroli realizacji warunków umowy sprzedaży nieruchomości, k. 41-43

- informacja z Krajowego Ośrodku (...) o pobieraniu dopłat do działek, k. 24-29

- odpowiedź na wezwanie do złożenia wyjaśnień, k. 30

- wniosek o udzielenie informacji, k. 31-32

- wezwanie do udzielenia informacji, k. 33

- uwagi i zastrzeżenia do protokołu kontroli, k. 34-40

- zawiadomienie o terminie kontroli, k. 44

- dane ewidencyjne działek, k. 45

A. M. posiada odrębny numer identyfikacyjny producenta rolnego, nadany i wpisany do ewidencji producentów prowadzonej przez (...).

Dowód:

- dane ewidencyjne działek, k. 45

Pismem z dnia 3 kwietnia 2024 roku (...) wezwał B. M. do zapłaty kwoty 18.000 zł, stanowiącej 40% ceny sprzedaży nieruchomości, zakreślając 21-dniowy termin na dokonanie płatności. W ślad za wezwaniem do zapłaty (...) wysłał B. M. zawiadomienie o płatności.

B. M. pismami z dnia 26 kwietnia 2024 roku, z dnia 24 maja 2024 roku, z dnia 17 czerwca 2024 roku odmówił żądania zapłaty.

Strony dokonywały próby ugodowego zakończenia sporu.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dnia 15 maja 2024 roku wraz z dowodem nadania, k. 16-17

- odpowiedź na wezwanie do zapłaty, k. 18-19

- zawiadomienie o płatności, k. 20

- wezwanie z dnia 3 kwietnia 2024 roku wraz z dowodem nadania, k. 21-22

- pismo z dnia 27 czerwca 2024 roku, k. 53

- pismo z dnia 17 czerwca 2024 roku, k. 54

- pismo z dnia 7 czerwca 2024 roku, k. 55-56

- pismo z dnia 24 maja 2024 roku, k. 57

- pismo z dnia 10 maja 2024 roku, k. 58-59

- pismo z dnia 26 kwietnia 2024 roku, k. 60-61

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności przedłożonych dokumentów, których treść oraz wiarygodność nie była kwestionowana przez strony na żadnym etapie postępowania. Sąd oparł się także uzupełniająco na dowodzie z zeznań świadków A. M., M. M., J. B. oraz przesłuchaniu pozwanego B. M..

Bezsporne pozostawało, że w dniu 23 lipca 2014 r. Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. w wyniku rozstrzygnięcia postępowania przetargowego zawarła z B. M. umowę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej położonej w R., stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,7400 ha za kwotę 45.000 zł (§ 3 umowy). B. M. zobowiązał się do osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości w okresie 10 lat od zawarcia umowy sprzedaży (§ 16 ust. 1 pkt 1 umowy). W razie niedotrzymania zobowiązań o których mowa w § 16 ust. 1 umowy , w okresie 10 lat od zawarcia umowy B. M. zobowiązał się do zapłaty na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży określonej w § 3 umowy sprzedaży (§ 16 ust. 3 umowy).

Przed dokonaniem merytorycznej oceny roszczenia Krajowego Ośrodka (...) przypomnieć należy, że zgodnie z art. 45 ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku (...) (Dz.U. z 2017 r., poz. 1503), z dniem 31 sierpnia 2017 r. znosi się Agencję Rynku Rolnego i Agencję Nieruchomości Rolnych. Z dniem 1 września 2017 r. tworzy się Krajowy Ośrodek (...). Istotne jest również to, że Krajowy Ośrodek (...) z dniem 1 września 2017 r. z mocy prawa wstępuje w ogół praw i obowiązków znoszonej Agencji Nieruchomości Rolnych, w szczególności: mienie Agencji Nieruchomości Rolnych staje się mieniem Krajowego Ośrodka (...), wierzytelności i zobowiązania Agencji Nieruchomości Rolnych stają się wierzytelnościami i zobowiązaniami Krajowego Ośrodka (...) (art. 46 ust. 1 pkt 1 i 2 powyższego aktu prawnego). Zatem strona powodowa jest legitymowana do dochodzenia roszczeń wskazanych w pozwie.

Przechodząc do merytorycznego rozpoznania sprawy, rozważeniu podlegało, czy żądanie zapłaty kary umownej pozostawało uzasadnione.

W myśl art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Zgodnie z treścią art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Kara umowna może dotyczyć trzech rodzajów sytuacji: niewykonania zobowiązania, nienależytego wykonania zobowiązania w ogólności lub określonego uchybienia w jego wykonaniu, np. w zakresie czasu. Pamiętać trzeba, że jeśli chodzi o zasady odpowiedzialności z tytułu kary umownej, to ustawodawca nie wprowadził w tym zakresie odstępstw od zasad ogólnych. Oznacza to, że mamy do czynienia z odpowiedzialnością na zasadzie winy, zobowiązany do zapłaty kary umownej może bronić się zarzutem, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (art. 471 k.c.).

Dla ustalenia zasadności domagania się kary umownej koniecznym jest ustalenie w pierwsze kolejności, która ze stron ponosi odpowiedzialność za niewykonanie bądź niewłaściwe wykonanie umowy.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że w ramach zawartej umowy B. M. zobowiązał się do osobistego prowadzenia działalności rolniczej przez okres 10 lat od daty jej nabycia. W ocenie Sądu pozwany wywiązał się z powyższego obowiązku w całości, a pobranie przez małżonkę pozwanego dopłaty obszarowej w odniesieniu do użytku rolnego na działki nr (...) w obrębie R., nie wskazywało jednoznacznie, że B. M. zaprzestał osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Na wstępie należy podkreślić, że strony zawarły przedmiotową umowę w okresie kiedy nie obowiązywały jeszcze przepisy art. 29a ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 589 z późn. zm.).W okresie zawierania umowy obowiązywało jedynie Zarządzenie Prezesa (...), w którym została zawarta wytyczna, by w umowach sprzedaży nieruchomości rolnych nabywca został zobowiązany do osobistego prowadzenia działalności rolniczej w okresie 10 lat od dnia jej nabycia. Zapis ten jej jednak tożsamy z tym, który ustawodawca wprowadził we wskazanym powyżej art. 29a a ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, który przewiduje, że umowa sprzedaży nieruchomości rolnej zbywanej na zasadach określonych w art. 29 ust. 1 i 3b lub art. 31 ust. 2 zawiera w szczególności zobowiązania nabywcy nieruchomości do:

1) nieprzenoszenia własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 15 lat od dnia nabycia nieruchomości oraz do prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych do osobistego prowadzenia tej działalności;

2) nieustanawiania w okresie, o którym mowa w pkt 1, hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu na rzecz innych podmiotów niż Krajowy Ośrodek;

3) zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży w przypadku:

a) niedotrzymania przez nabywcę nieruchomości któregokolwiek ze zobowiązań, o których mowa w pkt 1 i 2, albo

b) złożenia nieprawdziwego oświadczenia, o którym mowa w art. 29b ust. 1.

Wprowadzenie do systemu prawa powszechnie obowiązującego zapisów tożsamych z tymi, które znajdują się w umowie łączącej strony stanowi wskazówkę interpretacyjną woli stron. Należało zatem odnieść się do uzasadnienia rządowego projektu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Jak wskazano w powyższym dokumencie motywem by wymagać od nabywcy nieruchomości rolnej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego (w przypadku osób fizycznych), w skład którego wchodzi nabyta nieruchomość jest zapewnienie, że nieruchomości rolne będą wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem. Osoba fizyczna – decydując się na zakup nieruchomości rolnej musi mieć świadomość, że prowadzona przez nią działalność służyć ma w istocie dobru publicznemu. Ponadto rozwiązanie takie gwarantuje, że nabywcami nieruchomości rolnych nie będą osoby, których celem wcale nie jest prowadzenie gospodarstwa rolnego, a jedynie uzyskanie pewnych określonych korzyści wiążących się z własnością takich nieruchomości (np. dotyczących preferencyjnych zasad ubezpieczeń społecznych czy związanych z lokatą kapitału). Jednocześnie przyjęto, że wystarczające do realizacji powyższych celów będzie wprowadzenie powyższych ograniczeń na okres 10 lat. Okres ten należy uznać za optymalny – z jednej strony wystarczająco długi, aby „zniechęcić” takich potencjalnych nabywców, którzy nie zamierzają wykorzystywać nabytych nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem (w celu prowadzenia działalności rolniczej), z drugiej zaś – odpowiedni, aby zagwarantować, że na tych nieruchomościach faktycznie będzie prowadzona działalność rolnicza (ograniczenie w zbywaniu takich nieruchomości przez taki czas ma bowiem zachęcać i mobilizować ich właścicieli do szczególnej dbałości o te nieruchomości, czynienia na nich inwestycji i podnoszenia ich wartości, a przez to zwiększania „wydajności” produkcji żywności na takich nieruchomościach). ( (...) nr 293, Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw)

Z powyższego jednoznacznie wynika, że argumentem dla którego rolnicy, nabywający nieruchomości rolne posiadają (dzisiaj ustawowy a w przedmiotowej sprawie umowny) nakaz osobistego prowadzenia działalności rolniczej, jest kontrolowanie obrotu nieruchomości rolnych, strategicznych z punktu widzenia funkcjonowania państwa. Jak wskazał sam ustawodawca w uzasadnieniu w/w ustawy nieruchomości rolne są niezbędnym środkiem produkcji rolnej, której celem i funkcją jest zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego w kraju. To w istocie bezpieczeństwo żywnościowe należy zaliczyć do podstawowych, elementarnych zobowiązań państwa wobec swoich obywateli. Grunty rolne stanowią podstawę produkcji żywności. Artykuł 11 Międzynarodowego paktu praw gospodarczych, społecznych i kulturalnych Organizacji Narodów Zjednoczonych wraz z art. 25 (...) deklaracji praw człowieka zobowiązuje państwa do tego, aby uznawały prawo każdej osoby zamieszkującej na ich terytorium do odpowiedniej i bezpiecznej żywności, które to prawo wiąże się bezpośrednio z dostępem do gruntów.

Obowiązek prowadzenia działalności rolniczej na nabytej z Zasobu nieruchomości rolnej, w tym zwłaszcza osobistego prowadzenia tej działalności, należy uzasadnić dążeniem ustawodawcy do zachowania funkcji produkcyjnych tych nieruchomości. (P. Iwaszkiewicz [w:] Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Komentarz, red. P. Czechowski, WKP 2018, art. 29(a).)

Taki kierunek interpretacyjny woli stron wskazuje, że zawarte w § 16 przedmiotowej umowy obostrzenie (co do nakazu osobistego działania) miało na celu zapewnienie nie tylko zachowania własności, ale również władania nieruchomością rolną przez pozwanego, który nabył nieruchomość z Zasobu. W ten sposób strony zagwarantowały m.in. skuteczność mechanizmów ograniczających dostęp do nieruchomości rolnych Zasobu przez zamrożenie stosunków własnościowych ukształtowanych w rezultacie obowiązywania tych regulacji.

Dokonując wykładni łączącej strony umowy, przy uwzględnieniu wskazań ustawodawcy w zakresie priorytetowego podejścia do pozycji gruntów rolnych w Polsce, Sąd doszedł do przekonania, że nakaz osobistego prowadzenia działalności rolnej miał chronić interes agrarny szeroko pojęty. Nakaz ten miał przymusić B. M. do dbania o ziemię, gospodarowanie jej, osiąganie z niej pożytków rolnych, gdyż jako rolnik indywidualny, który wygrał przetarg miał do tego wszelkie niezbędne narzędzia. Nadto nabycie przedmiotowej ziemi miało na celu powiększenie areału posiadanych przez pozwanego ziem. Ujmując to w ten sposób, ograniczenia umowne co do zbywania nieruchomości, co do sposobu z jej korzystania służyło temu by rolnik był w stanie jak najlepiej wykorzystać udostępnione grunty.

Nie sposób zatem uznać, że B. M. w jakikolwiek sposób pogwałcił w/w założenie. Przez okres 10 lat, tj. od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie gospodarował nią w jak najlepszy sposób, dokonywał zasadzeń, zbierał plony, a następnie je sprzedawał. Do 2022 roku jego działalność nie była w żaden sposób oceniona negatywnie. B. M. jako doświadczony rolnik zdawał sobie sprawę z obowiązków jakie na niego nałożono, znał znaczenie sektora rolnego dla prawidłowego funkcjonowania państwa. Motywacją pozwanego do nabycia kolejnych areałów ziemi było powiększenie posiadanego gospodarstwa, co w rezultacie pozwalałoby na wzrost produkcji rolnej. Co za tym idzie pozwany mając na uwadze cel nakazu osobistego prowadzenia działalności w pełni się z niego wywiązał, nie oddał nikomu ziemi, nie sprzedał jej czy też nie porzucił. Rok rocznie prowadził uprawę, korzystał z niej zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Pozwany realizował cel umowy, nie naruszając go w żadnym zakresie.

Wątpliwości powoda wzbudził jedynie wniosek A. M. (żony pozwanego) o dopłaty obszarowe, co do nieruchomości nabytych w drodze przedmiotowej umowy. Okoliczność ta została ujawniono w toku przeprowadzonej kontroli. Strona powodowa oparła swoje przekonanie o przekazaniu (faktycznym) przedmiotowych nieruchomości A. M. na podstawie jedynie protokołu kontroli. Nie została choćby przeprowadzono inspekcja na miejscu wykonywania działalności rolnej. Powód nie dokonał jakiejkolwiek szerszej analizy tego czy pozwany faktycznie dokonywał osobistych działań na zakupionych działkach, nie zbadano choćby w jakim stanie znajdowało się gospodarstwo, czy pozwany posiadał odpowiedni sprzęt rolniczy, czy zatrudniał osoby do pomocy. Zdaniem Sądu pozwany zdołał w niniejszym procesie wykazać, że jako rolnik dbał o powierzoną mu nieruchomość zgodnie z sztuką (kulturą agrarną), przestrzegając zarówno zapisów umownych oraz nałożonych na niego obowiązków przez cały okres obowiązywania umowy.

Mając na uwadze powyższe w ocenie Sądu nie można uznać, że chwilowa pomoc żony A. M., miałaby determinować przekonanie, że B. M. porzucił władztwo nad nieruchomością rolną. Okoliczności sprawy wskazują, że pozwany po wykonaniu prac rolnych w 2021 roku, tj. po zasadzeniu rzepaku na spornych nieruchomościach, zachorował. Objawy choroby były na tyle uporczywe, że B. M. nie był w stanie stwierdzić, czy w kolejnym roku będzie mógł sam zebrać zasiane plony. Należy tutaj podkreślić, że czas, w którym pozwany chorował był bardzo specyficzny albowiem był to czas pandemii (...)19, pozwany miał wówczas tym większe obawy dotyczące swojego stanu zdrowia, nie wiedział jakie mogły być prognozy co do powrotu do zdrowia. W okresie od listopada 2021 roku do marca 2022 roku stan zdrowia pozwanego był ciężki. Jego choroba objawiała się guzkami i obrzękami na całym ciele. Pozwany był stale zmęczony i osłabiony. Biorąc pod uwagę swój stan zdrowia pozwany nie był pewien czy uda mu się zebrać plony z całego areału jakim dysponował. A. M., żona pozwanego, czując się jak współgospodarz nieruchomości, odpowiedzialny za prowadzenie działalności rolniczej w dobrej kulturze rolnej złożyła wniosek o dopłaty obszarowe. Jak okazało się po czasie, działanie A. M. polegały jedynie na pobraniu w imieniu męża dopłaty obszarowej. A. M. nie wykonała żadnych innych czynności, które byłyby wymagane w przy prowadzeniu gospodarstwa rolnego. To B. M. zarządzał rolą, planował uprawę, kontrolował ją, kupował środki do produkcji. Tłumacząc czemu małżeństwo M. nie złożyło następczo korekty wniosku o dopłatę, wskazywali, że w ich rozumieniu środki pieniężne i tak zostały przeznaczone na wspólne cele założonej rodziny, dlatego nie czuli takiej konieczności.

Należy podkreślić jednoznacznie, że to B. M. prowadził gospodarstwo rolne i korzystał z przedmiotowych nieruchomości przez cały okres obowiązywania umownego nakazu. Wywody na temat posiadania przez żonę pozwanego A. M. numeru identyfikacji rolnika nie mają w sprawie znaczenia. Pozwany przyznał, że żona wystąpiła o dopłaty obszarowe w swoim imieniu, jednakże jak podano powyżej kwestia ta nie przesądza o porzuceniu przez B. M. działalności rolniczej.

Stosownie do regulacji art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423) zawierającej definicję osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego uważa się, że „osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli: pracuje w tym gospodarstwie, podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie”. W świetle powyższego praca w gospodarstwie jest jednym z wymogów uznania, iż dana osoba prowadzi osobiście gospodarstwo, co jest spójne z wysuniętym przez judykaturę poglądem, iż prowadzenie gospodarstwa rolnego musi ściśle wiązać się z pracą w tym gospodarstwie. Przyjąć należy, że na pojęcie pracy w gospodarstwie składają się czynności wykonywane nieprzerwalnie, w sposób ciągły, natomiast sam wymiar ekonomiczny tej pracy (np. czy stanowi ona główne źródło utrzymania) ma znaczenie drugorzędne (E. K.-G., Ustawa..., s. 115). Wskazać należy, iż warunek dotyczący osobistego prowadzenia gospodarstwa rodzinnego wiąże się z obowiązkiem pracy osoby fizycznej w całym tym gospodarstwie bądź w znaczącej jego części, w porównaniu do jego całości (wyrok SN z 13.11.2014 r., V CSK 52/14). (P. Iwaszkiewicz [w:] Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Komentarz, red. P. Czechowski, WKP 2018, art. 29(a).)

W ocenie Sądu B. (...) M. oprócz pracy w gospodarstwie podejmował wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej, składał wszelkie oświadczenia woli w sprawach związanych z funkcjonowaniem gospodarstwa oraz podejmował decyzje gospodarcze związane z funkcjonowaniem tego gospodarstwa. Z. w sprawie materiał dowodowy, w tym przesłuchani w sprawie świadkowie, strona w sposób jednoznaczny wskazują, że B. M. nie naruszył zapisu umownego, zawartego w § 16 umowy. B. M. jako rolnik, przez okres całego zobowiązania, tj. przez okres 10 lat prowadził działalność rolniczą i czynił to w sposób osobisty. Nie znajduje zatem Sąd powodów by uznać, że doszło do naruszenia umowy, co w rezultacie czyni żądanie zasądzenia kwoty dochodzonej pozwem, jako należność wynikająca z kary umownej, niezasadnym. Należy przyznać rację pozwanemu, że fakt złożenia przez A. M. wniosku o dopłaty obszarowe w stosunku do działek (...) w R. nie przesądza a priori o tym, że B. M. zaprzestał osobistej działalności rolniczej.

Mając na uwadze powyższe Sąd w punkcie I wyroku oddalił powództwo w całości.

Na marginesie Sąd odniesie się do oceny zgłoszonego przez pozwanego B. M. żądania miarkowania jej wysokości.

Uwzględniając istotę i funkcje kary umownej, obronny charakter uprawnienia dłużnika wynikający z przepisu art. 484 § 2 k.c., jak również gramatyczną wykładnię treści tego przepisu, należy stwierdzić, że zmniejszenie (miarkowanie) wysokości kary umownej możliwe jest tylko i wyłącznie na wniosek lub merytoryczny zarzut pozwanego, konkretnie sprecyzowany i udowodniony stosownie do treści art. 6 k.c. Brak sformułowania przez pozwanego takiego wniosku lub zarzutu uniemożliwia sądowi dokonanie zmniejszenia wysokości dochodzonej w procesie kary umownej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., I ACa 1392/2011, Legalis nr 3075388).

Stosownie do treści art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Jeżeli jednak zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana - art. 484 § 2 k.c. Dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, co można rozumieć jako wykonanie zobowiązania w stopniu przekraczającym jego połowę bądź na podstawie kryterium przydatności przedmiotu świadczenia dla wierzyciela i innych kryteriów z art. 354 k.c. (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 7 grudnia 2021 r., sygn. akt I ACa 253/20, LEX 3329449).

Ustawodawca przewidział możliwość - dopóki kara umowna nie została zapłacona - częściowego zwolnienia się od obowiązku jej zapłaty. Paragraf 2 art. 484 k.c. dopuszcza bowiem jej zmniejszenie, gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane lub kara umowna jest rażąco wygórowana. Jest to wyjątek od zasady przewidzianej w § 1, zgodnie z którą kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Warunkiem miarkowania jest wykonanie zobowiązania w "znacznej części", czyli takiej, która w istotnym zakresie zaspokaja interes wierzyciela, a także "rażąco wygórowana" wysokość kary umownej, np. gdy szkoda, którą poniósł wierzyciel na skutek niewykonania zobowiązania, jest znikoma w porównaniu z należną z tego tytułu karą. Sąd, rozstrzygając kwestię zmniejszenia kary umownej, może wziąć pod uwagę także inne okoliczności konkretnego przypadku, które takie zmniejszenie by uzasadniały, np. gdy dłużnik tylko częściowo ponosi winę za niewykonanie zobowiązania (por. komentarz T. Wiśniewskiego do art. 484 k.c., Lex).

Treść art. 484 § 2 k.c. celowo nie definiuje pojęcia rażącego wygórowania kary umownej, zapewniając możliwość elastycznego stosowania instytucji jej miarkowania, uwzględniając konkretne okoliczności sprawy. Sąd miarkując karę umowną powinien mieć na względzie podstawowe jej funkcje, to jest stymulującą wykonanie zobowiązania, represyjną w postaci sankcji za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz kompensacyjną, polegająca na naprawieniu szkody, jeżeli wierzyciel ją poniósł bez konieczności precyzyjnego wyliczania jej wysokości, co zapewnia zdecydowanie szybszą i łatwiejszą realizację dochodzonego uprawnienia. Żądanie miarkowania kary umownej należy uznać za uzasadnione, gdy kara jest rażąco wygórowana w porównaniu z poniesioną przez wierzyciela szkodą, jeżeli dłużnik wykaże, że wierzyciel szkody nie poniósł albo wprawdzie ją poniósł, ale w niewielkim rozmiarze (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 20 lutego 2020 r., I AGa 97/19, Lex nr 3030032, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 17 października 2019 r., I AGa 80/19, Lex nr 2848114).

Uwzględniając całokształt okoliczności niniejszej sprawy, zwłaszcza treść zarzutu pozwanego w powyższym zakresie, Sąd uznał, że przedmiotową karę umowną należy uznać za rażąco wygórowaną, w szczególności bacząc na to, że umowa została w całości wykonana. Skoro miarkowania może żądać dłużnik, to w konsekwencji jedynie jego inicjatywa w tym zakresie je umożliwia. To zaś prowadzi do wniosku o konieczności wykazania przez dłużnika zasadności żądania miarkowania. On bowiem, a nie wierzyciel, twierdząc o konieczności miarkowania w takim przypadku, wywodzi skutki prawne z faktu niewspółmierności wysokości kary umownej i rzeczywistej szkody - art. 6 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2019 r., IV CSK 473/18, Lex nr 2751795). Pozwany stał na stanowisku, że wysokość kary umownej pozostaje rażąco wygórowana i nieadekwatna do warunków rynkowych w kraju.

Właściwie wskazał pozwany, iż żądanie zasądzenia kwoty stanowiącej 40% wartości umowy jest bardzo wygórowane, albowiem stanowi niemal połowę wartości zakupionego gruntu, tym bardziej, że czas na jaki obostrzenie umowne miało obowiązywać to 10 lat. Pozwany w przeważającej większości, bez jakichkolwiek zastrzeżeń powoda, wykonywał zapisy umowne. Przez 9 z 10 lat pozwany uprawiał ziemię, prowadził gospodarstwo rolne. Obiekcje pozwanego dotyczą jedynie jednego roku kiedy to pozwany zachorował i skorzystał z pomocy swojej żony.

Z uwagi na powyższe Sąd za zasadne uznał miarkowanie kary umownej do 100% wartości, mając na uwadze: stosunek pomiędzy wysokością kary a wartością całego zobowiązania głównego, zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych, wagę naruszonych postanowień kontraktowych (obowiązki główne, obowiązki uboczne), zagrożenie dalszymi naruszeniami powinności kontraktowych. Żądanie miarkowania kary umownej było uzasadnione także dlatego, że kara jest rażąca w porównaniu z poniesioną przez wierzyciela szkodą. B. M. wykazał, że (...) szkody nie poniósł.

Nie odnalazł jednak Sąd podstaw do uznania, że dochodzenie przez powoda żądania zapłaty kwoty stanowiącej karę umowną miał stanowić naruszenie prawa podmiotowego.

Nadużycie prawa podmiotowego traktuje się jako zachowanie rażące i nieakceptowane albowiem klauzula generalna zawarta w art. 5 kc zawiera odesłanie do zasad słuszności, dobrej wiary w sensie obiektywnym, zasad uczciwości obowiązującej w stosunkach cywilnoprawnych i zasady lojalności wobec partnera. Przepis art. 58 kc wyznacza od strony negatywnej ogólne ramy dopuszczalnej treści oraz celów czynności prawnych, natomiast art. 385 i n. kc określa klauzule abuzywności postanowień umownych, tj. takich które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a wskutek takiego układu praw i obowiązków dochodzi do rażącego naruszenia interesów konsumenta i godzenia w równowagę kontraktową. Mając na uwadze, z jakich powód zapis o nakazie osobistego prowadzenia działalności rolniczych na nabytych ziemiach znalazł się w umowie, a w późniejszym czasie w ustawie nie sposób uznać, że stanowi to nadużycie prawa podmiotowego.

O kosztach procesu rozstrzygnięto w oparciu o art. 98 k.p.c. powód jako przegrywający proces w całości winien zwrócić pozwanemu koszty, które obowiązany był ponieść w związku ze swoim udziałem w sprawie. Na zasądzoną kwotę składały się opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa (17 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (3.600 zł).

Od powyższej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty w oparciu o przepis art. 98 § 1 ¹ k.p.c.